Madrid, 23 de julio de 2026
La entrega de una cantidad a cuenta al firmar la compraventa de una vivienda suele llamarse, de manera casi automática, «arras». Esa palabra se utiliza con frecuencia como si resolviera por sí sola cualquier problema posterior. Si la vivienda no se entrega, se afirma, el vendedor debe devolver el doble. Pero el Derecho civil no funciona con esa simplicidad.
No toda entrega de una vivienda que no llega a producirse en el momento inicialmente previsto da derecho a reclamar la devolución doblada de las arras. Antes de alcanzar esa conclusión deben analizarse el contenido real del contrato, la clase de arras pactadas, la causa concreta del retraso o de la imposibilidad y, sobre todo, si esa causa resulta imputable a quien debía entregar.
Esta cuestión se planteó en una reciente sentencia dictada por el Tribunal de Instancia de Toledo, en un asunto en el que GALLEGO Y SÁNCHEZ -ROLLÓN ABOGADOS asumió la defensa de la constructora. La resolución desestimó la reclamación formulada frente a la constructora y acogió la posición sostenida en su defensa, con expresa condena en costas a la parte compradora.
La Sentencia parte de una idea decisiva: la vivienda no se entregó en el plazo inicialmente previsto, pero esa circunstancia no suponía, por sí sola, un incumplimiento imputable a la constructora. El Tribunal valoró que sobre la finca se había trabado un embargo posterior y que la constructora había promovido una tercería de dominio para obtener su alzamiento. Esa incidencia impedía culminar con normalidad las actuaciones jurídicas y registrales necesarias para la transmisión.
El razonamiento es especialmente relevante porque el Tribunal no equipara toda falta de entrega a un desistimiento del vendedor ni a un incumplimiento culpable. Atiende a la causa concreta del impedimento y concluye que no procedía la restitución reclamada cuando la falta de entrega no resultaba imputable a las demandadas. El caso deja clara una idea esencial en las compraventas inmobiliarias: no es lo mismo desistir de un contrato que no poder cumplirlo por una causa ajena a la voluntad de las partes.
El artículo 1454 del Código Civil regula las conocidas como arras penitenciales. En términos sencillos, permiten que el comprador desista de la compraventa perdiendo lo entregado y que el vendedor se aparte de ella devolviendo la cantidad recibida por duplicado.
Pero esa consecuencia exige algo más que la existencia de un retraso. Exige que exista un verdadero pacto de arras penitenciales y que el supuesto encaje en su función propia: la facultad de desistir de la compraventa.
Las arras penitenciales tienen carácter excepcional. Por eso no puede presumirse que cualquier cantidad entregada antes de la escritura pública dé lugar, sin más, a una devolución doblada. La cantidad puede ser un anticipo del precio, una señal confirmatoria de la contratación o una garantía. La respuesta depende de cómo se haya redactado el contrato y de la verdadera voluntad de las partes.
Es importante leer con atención lo pactado. Una cláusula breve, imprecisa o utilizada de forma rutinaria puede generar problemas relevantes cuando sobreviene una incidencia que impide o retrasa la escritura.
El vendedor que decide libremente no continuar con una compraventa no se encuentra en la misma situación que quien no puede culminarla porque aparece un obstáculo jurídico ajeno a su voluntad.
El desistimiento implica una decisión de apartarse del contrato. Si se han pactado arras penitenciales, esa decisión puede llevar aparejada la devolución doblada de la señal.
El incumplimiento imputable es diferente. Se produce cuando la falta de cumplimiento responde a una conducta que puede atribuirse a la parte obligada. En esos casos debe analizarse el contrato, el alcance del incumplimiento, el carácter esencial o no del plazo y los remedios que las partes hayan previsto.
Y existe una tercera situación: la imposibilidad sobrevenida no imputable. Puede ocurrir que el contrato no se cumpla en la fecha prevista porque surge un hecho externo, imprevisible o inevitable, que impide jurídicamente realizar la transmisión con normalidad. En ese escenario no puede hablarse automáticamente de desistimiento ni de incumplimiento culpable.
La diferencia es decisiva. No toda falta de entrega equivale a una decisión de abandonar la venta. No toda incidencia convierte al vendedor en responsable de devolver por duplicado lo recibido.
El artículo 1105 del Código Civil establece que nadie responde de los sucesos que no hubieran podido preverse o que, aun previstos, fueran inevitables, salvo que la ley o el propio contrato dispongan otra cosa.
Esta regla debe ponerse en relación con los artículos 1182 y 1184 del Código Civil. Las obligaciones pueden extinguirse cuando la prestación se hace imposible sin culpa del deudor. Esa imposibilidad no tiene por qué ser únicamente material. También puede ser jurídica.
No basta, sin embargo, con invocar una dificultad. No es suficiente que la operación sea más incómoda, costosa o lenta de lo esperado. Es necesario acreditar un impedimento real y relevante, ajeno a la voluntad de quien debe cumplir y suficientemente importante para afectar a la posibilidad de entregar o escriturar la vivienda en los términos pactados.
Por eso, en cada caso, debe examinarse qué ocurrió realmente. Hay que estudiar el origen de la incidencia, el momento en que surgió, la conducta desplegada para resolverla y la relación entre esa circunstancia y la imposibilidad de otorgar la escritura.
Una de las situaciones más delicadas aparece cuando se traba un embargo sobre la finca en la que se encuentran las viviendas objeto de compraventa.
Un embargo puede tener consecuencias muy relevantes. Puede impedir operaciones previas necesarias para culminar la transmisión, dificultar la inscripción de determinados actos y generar una inseguridad jurídica incompatible con la entrega de una vivienda en las condiciones pactadas.
Sin embargo, también aquí hay que evitar soluciones automáticas. No todo embargo tiene el mismo origen. No toda carga es imputable al vendedor. No toda incidencia registral permite afirmar, sin más, que existe responsabilidad contractual.
La tercería de dominio es el mecanismo procesal que utiliza quien sostiene que un bien embargado le pertenece y no debe responder de una ejecución dirigida frente a otra persona. Su finalidad es obtener el alzamiento del embargo sobre un bien que no debería estar afectado por ese procedimiento.
Cuando una parte debe acudir a una tercería de dominio para defender la titularidad de una finca y remover una traba que afecta a la operación, el análisis jurídico debe ser especialmente cuidadoso. Es necesario comprobar si el embargo era ajeno a su esfera de control, si se actuó con diligencia para conseguir su alzamiento y si esa situación impedía realmente cumplir en la fecha prevista.
La mera existencia de una tercería no resuelve por sí sola el conflicto. Pero tampoco permite concluir que exista un desistimiento voluntario. La calificación dependerá de los hechos acreditados y del contenido del contrato.
En las compraventas de vivienda no hay respuestas válidas para todos los supuestos. Cada contrato puede distribuir los riesgos de manera distinta.
Algunos pactos prevén expresamente qué sucede cuando la falta de entrega es imputable al comprador, al vendedor o a una causa ajena a ambos. Otros se limitan a mencionar las arras sin regular qué ocurre ante un impedimento sobrevenido. Hay contratos que hacen esencial el plazo de escritura y otros que permiten una cierta flexibilidad cuando surgen circunstancias justificadas.
La consecuencia económica no puede separarse de la redacción contractual. Antes de reclamar una devolución doblada, o antes de negar esa pretensión, es imprescindible estudiar la cláusula de arras junto con todas las obligaciones asumidas por las partes.
También deben revisarse las comunicaciones entre comprador y vendedor, las gestiones realizadas para cumplir, las certificaciones registrales, las actuaciones judiciales que puedan afectar a la finca y toda la documentación que explique la causa de la falta de entrega.
El comprador tiene derecho a exigir que la vivienda se entregue conforme a lo pactado. El vendedor, por su parte, debe actuar con diligencia y responder cuando la falta de cumplimiento sea atribuible a su propia conducta.
Pero el Derecho civil distingue entre el incumplimiento culpable y la imposibilidad que procede de una causa no imputable. Esa distinción impide convertir el artículo 1454 del Código Civil en una sanción automática aplicable a toda demora o a cualquier impedimento.
La devolución doblada de las arras puede ser procedente cuando existe un pacto penitencial claro y un desistimiento del vendedor. También puede tener relevancia cuando el contrato contempla expresamente esa consecuencia ante un incumplimiento imputable. Pero si la transmisión se ve impedida por una causa jurídica sobrevenida, externa y ajena a la voluntad de quien debe cumplir, el resultado puede ser diferente.
En el asunto analizado, la pretensión de la parte compradora fue desestimada, con expresa condena en costas. El pronunciamiento recuerda que una reclamación de devolución doblada de arras no puede basarse solo en la falta de entrega: exige acreditar que esa consecuencia resulta aplicable conforme al contrato y a las circunstancias concretas del caso.
En este tipo de pleitos resulta esencial contar desde el inicio con un abogado o despacho especializado en Derecho civil, incumplimientos contractuales, Derecho de obligaciones y Derecho inmobiliario. La defensa de una constructora, de un promotor o de un comprador exige conocer no solo la cláusula de arras, sino también el régimen de las obligaciones recíprocas, la imputación del incumplimiento, la fuerza mayor, la imposibilidad sobrevenida, las cargas registrales y los mecanismos de protección de la propiedad.
GALLEGO Y SÁNCHEZ ROLLÓN ABOGADOS ha defendido a la constructora en el asunto que inspira este análisis. La experiencia demuestra que muchos litigios pueden evitarse o afrontarse en una posición más sólida si el contrato se redacta con precisión, se distribuyen adecuadamente los riesgos y se prevén las consecuencias de incidencias que puedan afectar a la obra, a la finca o al otorgamiento de la escritura.
Antes de firmar una reserva, un contrato de arras, una compraventa o cualquier documento que comprometa la adquisición, construcción o transmisión de una vivienda, conviene asesorarse por un profesional con amplios conocimientos en Derecho de obligaciones y Derecho inmobiliario. Una revisión previa puede evitar ambigüedades, reclamaciones económicas relevantes y conflictos judiciales posteriores.
Las arras deben tratarse con seriedad antes de firmar y con rigor cuando surge un conflicto. No basta con que una vivienda no se entregue en una fecha determinada para afirmar que procede devolver el doble de lo recibido.
Hay que distinguir entre desistimiento, incumplimiento imputable e imposibilidad sobrevenida. Hay que estudiar el origen de la incidencia y la actuación de las partes. Y hay que leer el contrato antes de aplicar respuestas simplificadas a problemas que suelen tener una dimensión jurídica y probatoria compleja.
En los supuestos en que una tercería de dominio afecta a la transmisión de una vivienda, esa cautela es todavía más necesaria. La solución dependerá de si el embargo era atribuible al vendedor, de si el obstáculo podía removerse, de la diligencia desplegada y de lo que las partes hubieran acordado.
GALLEGO Y SÁNCHEZ- ROLLÓN ABOGADOS
Javier Gallego
Presidente y fundador del despacho
NOTA DE ANONIMIZACIÓN: Este artículo ha sido elaborado con respeto a la normativa de protección de datos. Se han anonimizado las referencias al órgano judicial, al número de procedimiento y a la identidad de todas las personas físicas y jurídicas intervinientes, incluidos comprador, vendedor, demandante y demandados.
Far far away, behind the word mountains, far from the countries Vokalia and Consonantia, there live the blind texts. Separated they live in Bookmarksgrove right at the coast of the Semantics, a large language ocean. A small river named Duden flows by their place and supplies it with the necessary regelialia. It is a paradisematic country, in which roasted parts of sentences fly into your mouth.